Bei der Handänderung des Unterpfandes (Veräusserung des pfandbelasteten Grundstücks) ist folgendes zu differenzieren:
Veräusserung des ganzen Unterpfandes
- Erledigungsvarianten mit Bezug auf die Grundpfandverschreibung
- Rückzahlung
- Es gibt keinen Parteiwechsel
- Die Schuld wird zurückbezahlt
- Schuldübernahme
- Es wechseln folgende Parteien
- Eigentümer und Schuldner
- Der Erwerber tritt als neuer Schuldner in das Kreditverhältnis mit der Grundpfandverschreibung als Nebenrecht ein und der bisherige Schuldner wird aus der Schuldpflicht entlassen
- Prozedere siehe oben, unter Schuldübernahme / Schuldnerwechsel
- Es wechseln folgende Parteien
- Ablösung
- Es wechseln folgende Parteien
- Eigentümer und Schuldner
- Pfandgläubiger
- Achtung: Bei Grundpfandverschreibungen muss eine Neubestellung erfolgen, da der bisherige Kredit so zurückbezahlt wird
- Es wechseln folgende Parteien
- Rückzahlung
- Praxishinweise
- Meistens handelt es sich bei dem durch eine Grundpfandverschreibung gesicherten Kredit um ein sehr persönliches Schuldverhältnis (privates Darlehen unter Freunden; Baukredit, mit dem der Erwerber der fertiggestellten Baute nichts zu tun haben sollte; Betriebskredit)
- Die typischen Erledigungsvarianten bei Veräusserung eines Grundstücks, welches mit einer Grundpfandverschreibung belastet ist, sind die Rückzahlung oder Ablösung
Veräusserung bloss eines Teils des Unterpfandes
- Erledigungsvarianten
- Pfandhaftverteilung auf die neuen mehreren Grundstücke (Erklärung des Verpfänders ist öffentlich zu beurkunden; für die Zustimmung des Gläubigers ist die Schriftform ausreichend) und Schuldübernahme mit Bezug auf Forderung und Grundpfandverhältnis des abgetrennten, zu veräussernden Grundstücksteils
- Pfandentlassung des abgetrennten Grundstücksteils und Veräusserung als unbelastetes Grundstück
- Praxishinweise
- siehe oben
Art. 832 ZGB
1 Wird das mit einer Grundpfandverschreibung belastete Grundstück veräussert, so bleibt die Haftung des Grundpfandes und des Schuldners, wenn es nicht anders verabredet ist, unverändert.
2 Hat aber der neue Eigentümer die Schuldpflicht für die Pfandforderung übernommen, so wird der frühere Schuldner frei, wenn der Gläubiger diesem gegenüber nicht binnen Jahresfrist schriftlich erklärt, ihn beibehalten zu wollen.
Art. 834 ZGB
1 Von der Übernahme der Schuld durch den Erwerber hat der Grundbuchverwalter dem Gläubiger Kenntnis zu geben.
2 Die Jahresfrist für die Erklärung des Gläubigers läuft von dieser Mitteilung an.
Judikatur
- BGE 40 II 591 ff. (früherer Gläubiger im Gläubigerregister)
- BGE 60 II 178 ff. (Ablehnung des neuen Schuldners durch den Gläubiger / alter Schuldner kann vom neuen gestützt auf OR 175 verlangen, der den Gläubiger befriedige)
- BGE 65 II 115 f., Erw. 2 (Veräusserer kann [anstelle der Befreiung gestützt auf OR 175] die Zahlung an sich selbst fordern, da der Kaufpreistilgungsteil der Schuldübernahme durch die Ablehnung der externen Schuldübernahme undurchführbar geworden ist)
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