Grundstück als Unterpfand

Einleitung

Objektes des Grundpfandrechtes sind:

  • Liegenschaften
  • Ins Grundbuch aufgenommene selbständige + dauernde Rechte
  • Bergwerke
  • Miteigentumsanteile an Grundstücken

Vgl. ZGB 655

Liegenschaften

Gemäss ZGB 667 Abs. 2 sind Liegenschaften durch Grenzen abgegrenzte Teile der Erdoberfläche – aufgrund des Akzessionsprinzip – samt ihren Bestandteilen [vgl. ZGB 667 Abs. 2].

Fahrnisbauten sind nicht Bestandteil der Pfandliegenschaft und daher nicht mitverpfändet [vgl. ZGB 677; BGE 92 II 230]; nicht als Fahrnisbauten wurden von den Gerichten – im Rahmen der Errichtung von Bauhandwerkerpfandrechten – qualifiziert: Eine vorfabrizierte Garage [vgl. BGE105 II 266] und eine Tankanlage auf Betonsockeln [vgl. BGE 106 II 333]; massgeblich ist letztlich der individuell konkrete Einzelfall.

Die Pfandhaft umfasst unter Umständen auch die Zugehör [vgl. ZGB 644 Abs. 1 und ZGB 805]. 

Ein Grundpfandrecht kann belasten

  • immer nur die ganze Liegenschaft (und nicht Teile davon)
    • für eine Teilbelastung muss der zu belastende Teil abparzelliert werden
  • aber auch mehrere Liegenschaften (Gesamtpfandrecht)
    • Voraussetzung
      • Liegenschaften im Eigentum des gleichen Eigentümers bzw. Solidarschuldners [vgl. ZGB 798 und ZGB 833]
    • Verwertung
      • nur soweit nötig und nicht zwingend alle Liegenschaften [vgl. ZGB 816 Abs. 3]

Ins Grundbuch aufgenommene selbständige + dauernde Rechte

Grundsätzlich basieren selbständige und dauernde Rechte, die als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen sind, auf Dienstbarkeiten.

Hauptanwendungsfall

  • Selbständiges und dauerndes Baurecht
    • vgl. ZGB 675 und ZGB 779 ff.

Weitere Anwendungsfälle

  • Selbständiges und dauerndes Benützungsrecht
    • an Einstellplatz in der Unterniveaugarage (UNG)
      • =   Alternative zum Miteigentumsanteil an der UNG, mit Nutzungszuweisung durch Miteigentums-Nutzungs- und Verwaltungsordnung
    • an Aussenabstellplatz im gemeinschaftlichen Eigentum einer Stockwerkeigentums-Liegenschaft
      • =   Alternative zum – pfandrechtlich nicht mobilisierbaren – „ausschliesslichen Benützungsrecht“, welches durch das Benützungs- und Verwaltungsreglement der StWEG verliehen wird
    • an Zentralheizanlage
    • an Blockheizkraftwerk
    • uam
  • Wasserrechtsverleihung
  • Grundlasten
  • Korporationsanteilsrechte kantonalen Rechts
  • Ehehafte Rechte des kantonalen Rechts

Nicht darunter fallen unbefristete Baurechte, deren Rechtsposition nur im Rahmen eines Forderungspfandrechtes nach den Regeln des Fahrnispfandrechts [vgl. ZGB 899 ff.] mobilisiert werden können [vgl. ZBl. 31 (1930) S. 311 f. = ZBGR 11 (1930) Nr. 71 S. 254 f. = SJZ 27 (1930/1931) Nr. 16 S. 28 und Nr. 63 S. 332]

Bergwerke

Auch die heute aus kommerziellen Gründen geringe Zahl von Bergwerken in der Schweiz kann mit Grundpfandrechten belastet werden.

Miteigentumsanteile an Grundstücken

Auch Miteigentumsanteile an Grundstücken können Pfandobjekte von Grundpfandrechten bilden.

Hauptanwendungsfall

  • Stockwerkeigentum
    • vgl. ZGB 646 Abs. 3 und ZGB 800 Abs. 1; vgl. auch BGE 111 II 31 ff. in Bezug auf Bauhandwerkerpfandrecht

Weitere Anwendungsfälle

  • als Grundstück ins Grundbuch aufgenommener Miteigentumsanteil
    • Anteilspfandrecht
      • Sind die einzelnen Miteigentumsanteile mit sog. „Anteilspfandrechten“ belastet, dürfen auf das gemeinschaftliche Grundstück (Miteigentumsobjekt) keine neuen Grundpfandrechte mehr gelegt werden [vgl. ZGB 648 Abs. 3].
        • Ausnahmen
          • Vorbestandene leere Pfandstelle
          • Erlaubnis der Grundpfandgläubiger der „Anteilspfandrechten“ ihren Pfandrechten ein weiteres Grundpfandrecht (oder die Erhöhung eines bestehenden Pfandrechts) auf der gemeinschaftlichen Liegenschaft (Miteigentumsobjekt) im Range der dinglichen Sicherheit vorzustellen [vgl. BGE 95 I 576 ff.]
    • Belastung des Miteigentumsobjektes
      • Auf dem Miteigentumsobjekt bestehende Grundpfandrechte schliessen die Errichtung von sog. „Anteilspfandrechten“ zu Lasten der verselbständigten Miteigentumsanteile nicht aus [vgl. BGE 95 I 570 f.].
    • Unselbständiges Miteigentum (subjektiv-dingliches Miteigentum / Anmerkungsobj.)
      • ist im Rahmen des herrschenden Grundstücks, dessen Schicksal es teilt, mitverpfändet
      • eine separate Verpfändung des unselbständigen Miteigentumsanteils ist nicht möglich

Der Gesamthandanteil ist keine eigene, fungible Rechtsposition; eine separate Verpfändung ist daher nicht möglich [vgl. ZGB 653 Abs. 3 und ZGB 800 Abs. 2].