Verhältnis zu anderen Rechten am Grundstück

Die Grundpfandrechte haben nicht nur unter sich ein Rangverhältnis, sondern auch zu anderen Rechten am Grundstück:

  • Grundpfandrecht im Verhältnis zu Eigentum
    • Zahlungsfähiger Grundeigentümer
      • Vorrang Eigentum vor Grundpfandrecht
      • Ausnahmen
        • Pfandrechte aus Behebung der Gefahr der Wertverminderung der Pfandsache [vgl. ZGB 808 – ZGB 810]
    • Zahlungsunwilliger oder zahlungsunfähiger Grundeigentümer
      • Vorrang Grundpfandrecht vor Eigentum
        • Grundpfandverwertung [vgl. ZGB 816 Abs. 1]
        • Vgl. Grundstücksverwertung
        • www.grundpfandverwertung.ch
  • Grundpfandrecht im Verhältnis zu (anderen) beschränkten dinglichen Rechten
    • Grundsatz
      • Prinzip der Alterspriorität
    • Gesetzlich bestimmte Rangfolge
      • Ranglich ältere Dienstbarkeiten und Grundlasten
        • Ältere Rechte gehen jüngeren ranglich vor
        • Der Grundpfandgläubiger muss bei einer Grundpfandrechts-Errichtung die vorhandenen Rangverhältnisse hinnehmen
          • Ausnahme
            • Bedingung der Rangverhältnis-Änderung als Finanzierungsvoraussetzung
            • Pfandeigentümer muss prüfen, ob der vom Veränderungswunsch betroffene besser Berechtigte einer Vorstellung des neuen Grundpfandrechts zustimmt
            • Wenn der besser Berechtigte ablehnt, scheitert die betreffende Finanzierung
        • Ranglich vorgehende Nutzungsbeschränkungs-Dienstbarkeiten (zB Bauverbot, Baubeschränkung, Nutzniessung, Wohnrecht etc.) können den Wert und den Verwertungserlös für den Neugläubiger stark schmälern
      • Ranglich jüngere Dienstbarkeiten und Grundlasten
        • Keine Vorstellung
          • Dem Grundpfandrecht im Range der dinglichen Sicherheit nachgehende Dienstbarkeiten und Grundlasten stören den Grundpfandgläubiger, solange der Grundpfandgläubiger aufrecht steht und keine Grundpfandverwertung erfolgt, wenig
          • Vgl. ZGB 812 Abs. 2 (siehe Box unten)
        • Doppelaufruf
          • =   zweiter Versteigerungsaufruf ohne die nachgehende Last (Dienstbarkeit oder Grundlast)
          • Im Grundpfandverwertungsverfahren können nachgehende Lasten im Rahmen eines Doppelaufrufs ggf. „abgelöst“ werden
            • Kein höheres Gebot im zweiten Aufruf > Last bleibt bestehen [vgl. VZG 56 lit c]
            • Höheres Gebot im zweiten Aufruf > Zuschlag an diesen Bieter > Last wird gelöscht [vgl. VZG 56 lit. b]
            • Überdeckung des Grundpfandgläubigers > Mehrbetrag steht Dienstbarkeits- oder Grundlast-Berechtigtem zu, der durch den Doppelaufruf seines Rechtes verlustig ging, bis zur Höhe des Wertes dieses Rechtes [vgl. ZGB 812 Abs. 2, SchKG 142, letzter Satz und VZG 116]
          • Für die Grundsätze vgl. SchKG 142 (siehe Box unten)
          • Vgl. BGE 81 III 61 ff.
        • Gesamtwert
          • Für Grundlasten, aber auch Dienstbarkeiten, kann ein Gesamtwert vereinbart werden, der im Grundbuch „vermerkt“ werden kann
          • Dieser Gesamtwert ist bei der Löschung des Rechtes im Doppelaufruf-Verfahren, wegen der Abfindung des Rechtsverlusts von Relevanz, von Relevanz
    • Vertraglich beeinflusste Rangfolge
      • Nachgangserklärung (oder in ZH: Vorstellungsbewilligung)
        • Eine Nachgangserklärung des Grundpfandgläubigers bewirkt, dass eine neue Dienstbarkeit oder Grundlast seinem Pfandrecht im Range der dinglichen Sicherheit vorgestellt werden kann
        • Form
          • formfrei; vgl. BGE 90 II 403
        • Wirkung
          • wie wenn die jüngere Dienstbarkeit oder Grundlast zeitlich vor dem betreffenden Grundpfandrecht eingetragen worden wäre
        • Verwertung
          • Vgl. Grundstücksverwertung
          • www.grundpfandverwertung.ch
  • Grundpfandrecht im Verhältnis zu vorgemerkten persönlichen Rechten
    • Vorgemerkte persönliche Rechte
      • =   Realobligationen, d.h. vorgemerkte persönliche Rechte wirken gegenüber dem jeweiligen Grundeigentümer
    • Arten von Realobligationen [vgl. ZGB 959]
      • Vorkaufsrecht
      • Kaufsrecht
      • Rückkaufsrecht
      • Miete
      • Pacht
    • Rangverhältnis
      • Auch vorgemerkte persönliche Rechte haben einen Rang
        • Im Verhältnis zu den Grundpfandrechten
        • Im Verhältnis zu den Dienstbarkeiten und Grundlasten
        • unter sich, d.h. im Verhältnis zu anderen vorgemerkten Rechten
      • Doppelaufruf
        • Vorgemerkte persönliche Rechte unterstehen ebenfalls dem System des Doppelaufrufs [vgl. VZG 104; BGE 43 III 140 (bzgl. Vorkaufsrecht); BGE 81 III 63 (bzgl. Kaufsrecht)]