Exkurs: Reverse Mortgage (Umkehr-Hypothek)

Ausgangslage

Im angelsächsischen Raum unter der Bezeichnung „Reverse Mortgage“ (zu Deutsch: „Umkehr-Hypothek“) ist ein Konzept bekannt geworden, welches auf folgenden Aspekten basiert: 

  • Neuer Lebensrhythmus der Grundeigentümer (Pfandeigentümer)
    • Viel Freizeit
    • Frühe Pensionierung
    • Fixe Pensionseinkommen (Rente oder Kapital; letzteres kann sich durch unsachgemässe Kapitalanlage des Pensionärs verflüchtigen)
  • Keine Immobiliennachfolge
    • Keine oder keine übernahmewilligen Nachkommen
  • Absicht des Vermögensverzehrs in Richtung Null-Summe
    • Geldaufnahme zum Verzehr der stillen Reserven der Liegenschaft

Es lässt sich im Leben nicht alles planen und koordinieren. Gegenüber dem abstrakten, dinglichen Eigentum enthalten solche Vertrags-Konstrukte immer den Nachteil, dass sich die Entwicklung langjähriger Verträge nicht voraussehen lässt und früher oder später unter dem Titel Persönlichkeitsschutz (Schutz vor übermässiger vertraglicher Bindung bzw. vor sittenwidriger Bindung o.ä. [vgl. ZGB 27]) die Gerichte beschäftigen.

In den wenigsten Fällen dürften die hier relevanten vier Punkte auf den gleichen Zeitpunkt eintreten: 

  • Wertbeständigkeit der Immobilie zum angenommenen „Restwert“
  • Ablauf der Festhypothek auf den Todestag
  • Kein höherer als der prognostizierte Lebensaufwand
  • Vermögensverzehr auf den Todestag abgeschlossen

Vgl. auch nachfolgend „Kritische Stimmen“. 

Begriff

Umkehr-Hypothek   =  Belehnung eines Wohneigentumsobjekts für die Generierung zusätzlicher Liquidität mit einem Zeithorizont bis zum mutmasslichen Ableben

Voraussetzungen

Als Voraussetzungen für eine Umkehr-Hypothek werden genannt:

  • Grundtatbestand
    • Immobilie an guter Lage
    • geringe Pfandbelastung
    • älterer Grundeigentümer
  • Variante ergänzende Fremdfinanzierung
    • Festhypothek mit Verwendungspflichten
    • ev. mit ergänzenden Versicherungen
      • Rentenversicherung
      • Lebensversicherung
  • Sub-Variante Immobilienübernahmeverpflichtung

Abgrenzung

Teilweise grenzen die Umkehr-Hypotheken-Modelle in ihrer Ausgestaltung an zwei selten anzutreffenden zivilrechtlichen Figuren:

  • Leibrente [OR 516 – OR 520]   >   Rente, praktisch nur in Geld
  • Pfrund [521 – OR 529]   >   Fürsorge, Unterhalt und Pflege

Anbieter in der Schweiz 

In der Schweiz wird die „Reverse Mortgage“ unter dem Begriff „Immo-Rente“ durch das VermögensZentrum (VZ) propagiert.

In der Schweiz fehlen zur Zeit flächendeckende Informationen und vor allen Dingen Erfahrungszahlen.

Kritische Stimmen 

Reverse Mortgage sind umstritten, weil sie der Finanzierung nicht eines Gegenwertes, sondern dem Konsum-Ziel dienen. Die Konsum-Favorisierung kann erfahrungsgemäss zu leichtsinnigen Ausgaben und zur Vernachlässigung einer Endzeit-orientierten Finanzplanung führen – alles zum Nachteil des Sozialstaats und ggf. der unterstützungspflichtigen Verwandten. – Ein Modell für frustrierte Eltern?

Weiterführende Informationen

  • LANGER MARIE-ASTRID, Rente aus der eigenen Immobilie ziehen. Umkehr-Hypotheken richten sich an pensionierte Hausbesitzer – in der Schweiz umstritten“, in: Neue Zürcher Zeitung, Equity, vom 31.05.2012, Nr. 124, S. 11
  • KUHN JAMES, Immo-Rente: Im eigenen Haus bleiben und mehr Geld zum Leben haben, in: vz news 78 / Oktober 2011, S. 12
  • REICHELT PATRICIA, Reverse Mortgage in der Schweiz – ein Zukunftsmodell für private Immobilieneigentümer?, eine Masterthese zur Erlangung des Master of Advanced Studies in Real Estate, Zürich 2011, 64 S.

Beispiel eines Umkehr-Hypotheken-Modells

Modell-Elemente / Unklarheiten: 
  • Mindestalter des Grundeigentümers
    • zB 70 Jahre
  • Gute Immobilie
    • Immobilie an guter Lage
    • Verkehrswertanforderung
      • min. zB CHF 1 Mio.
    • Bestehende Grundpfandschulden
      • max. 20 %
  • Neue Festhypothek, langfristig
    • Mittelverwendung
      • Tilgung
        • Hypothekarzinsen für die nächsten Jahre
        • Prämien Rentenversicherung?
      • Rest: Auszahlung zur Verwendung des Eigentümers
  • Abschluss einer Versicherung des Lebensaufwands oder Immobilienveräusserung
  • Zeitablauf der Festhypothek
    • Gelegenheit zum Verkauf
    • Übernahme durch Nachkommen 
Fragen, die sich aus der Konzeption ergeben: 
  • Was, wenn das Konzept finanziell nicht aufgeht?
    • Längere Lebensdauer des Grundeigentümers und Unverkäuflichkeit der Liegenschaft?
    • Grundeigentümer wird zum vorzeitigen Pflegefall?
    • Immobilienbaisse?
    • Entwertung der Makro- oder Mikrolage?
    • Unerwartete Instandstellungskosten?
    • Vorzeitige Hypothekenkündigung?
      • Woher werden die Mittel für Kapitalrückzahlung genommen?
        • Ohne Immobilienveräusserung?
        • Mit Immobilienveräusserungs-Absicht
          • Es lässt sich kein Käufer finden, der bereit ist den notwendigen Betrag zu bezahlen
      • Vorhandensein eines verdeckten Käufers, der sich verpflichtet, das Pfandobjekt zu übernehmen (ähnlich der Rücknahmepflicht des Garagisten bei leasing-finanzierten Autos)
    • Bankrott des Versicherers?
    • etc.?
  • Wer trägt welche Risiken
    • Der Grundeigentümer? Die Verwandten? Die Erben? Die Wohnortgemeinde?
    • Der Grundpfandgläubiger, wenn die Immobilie keinen deckenden Verwertungserlös abwirft?
    • Dritte (Gläubiger)?

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