Grundstücksverwertung

Die Verwertung des Pfandgrundstücks ist je nach Zwangsverwertungsverfahren unterschiedlich und zeitigt auch auf die Umsetzung des Wert- und Verwertungsrechtes unterschiedliche Folgen.

Dabei sind folgende Varianten zu berücksichtigen

  • Zwangsvollstreckungsart
    • Verwertung in der Betreibung auf Pfandverwertung
    • Verwertung im Konkursverfahren
  • Verfassung der Forderung
    • Fälligkeit der Forderung
    • Nichtfälligkeit der Forderung
  • Verwertungsergebnis
    • Volle Deckung der Forderung aus Verwertungserlös
    • Keine oder unvollständige Deckung der Forderung aus Verwertungserlös

Die allgemein gültige Zwangsvollstreckungsart, d.h. insbesondere für nicht dem Konkursbetreibung unterstehende Gläubiger ist die

  • Betreibung auf Pfändung
    • Papier-Schuldbrief
      • Pfändung des Papier-Schuldbriefs erfolgt dadurch, dass das Betreibungsamt den Papier-Schuldbrief in Verwahrung nimmt [vgl. SchKG 98 Abs. 1]
    • Register-Schuldbrief
      • Pfändung des Register-Schuldbriefs erfolgt durch die Einschreibung der Verfügungsbeschränkung im Grundbuch [Vgl. ZGB 859 Abs. 2]
      • Der Pfändungs-Eintrag findet in der Bemerkungsspalte zum Grundpfandrecht statt [vgl. GBV 104 Abs. 5]
    • Verfahrensprozedere

Verwertung in der Betreibung auf Grundpfandverwertung

  • Gesetzliche Grundlagen
    • SchKG 151 – SchKG 158
    • SchKG 97 Abs. 1, SchKG 102 Abs. 2, SchKG 103, SchKG 106 – SchKG 109, SchKG 122 – SchKG 143
    • VZG
    • ZGB 813 – ZGB 819
  • Lastenverzeichnis
    • Lastenbereinigung
      • Dienstbarkeiten
      • Grundlasten
      • Vorgemerkte persönliche Rechte
      • Grundpfandrechte
    • Grundlage für den Triage-Entscheid
      • nicht fällige, zu überbindende Schulden [vgl. VZG 46 Abs. 3]
        • Grundpfandrecht lasten nach Zuschlag auf der Gant weiter auf dem Grundstück und gehen auf den Erwerber als neuen Schuldner über [vgl. SchKG 135 Abs. 1 Satz 1]
        • früherer Schuldner wird frei, ausser Gläubiger erkläre binnen Jahresfrist seine Beibehaltung als persönlicher Schuldner [vgl. SchKG 135 Abs. 1 Satz 2]
      • fällige, nicht zu überbindende Schulden [vgl. SchKG 135 Abs. 1 Satz 3 + VZG 46 Abs. 1 und 2]
        • Deckung der Pfandforderung aus dem Verwertungserlös [vgl. BGE 106 II 188 + 190] und Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch [vgl. SchKG 135 Abs. 1 Satz 3 und SchKG 156; VZG 69 Abs. 1]; so kann nach der Gant dem Ersteigerer das Grundstück nicht durch erneute Betreibung auf Pfandverwertung entzogen werden
  • Steigerungsbedingungen
    • Erstellung durch das Betreibungsamt
    • Publikation von Steigerung und Steigerungsbedingungen
  • Gant
    • Versteigerung des Pfandobjektes
    • Anmeldung zur Eintragung ins Grundbuch, Zug um Zug mit Rest-Zahlung Zuschlagspreis
  • Volle Deckung
    • Fällige, nicht zu überbindende Schuld
      • =   Überbindungssystem [vgl. SchKG 135 Abs. 1 Satz 1; BGE 106 II 188 + 190]
      • Grundpfandgläubiger erhält seine Grundpfandforderung als Verwertungserlös ausbezahlt, ein allf. Überschuss steht dem Grundeigentümer zu
    • Nicht fällige, zu überbindende Schuld
      • Der Grundpfandgläubiger erhält einen neuen Schuldner, den Erwerber des Pfandobjektes
  • Ungenügende Deckung, ev. keine Deckung
    • Anwendbarkeit des sog. Deckungsprinzips
      • Zuschlag des Grundstücks nur, sofern (nicht betreibender) vorrangiger Gläubiger gedeckt
    • Fällige, nicht zu überbindende Schuld
      • Pfandrechtslöschung im Grundbuch und Löschung Pfandtitel
      • Auszahlung des betreffenden Verwertungsergebnisses an den bzw. die Grundpfandgläubiger
      • Pfandausfall-Bescheinigung, soweit sich durch den Verwertungserlös keine Deckung ergibt
    • Nicht fällige, zu überbindende Schuld
      • Pfandrechtsteillöschung im Grundbuch und Reduktion Titelsumme, soweit keine Deckung
      • Überbindung der Grundpfandforderung, soweit durch den Zuschlag gedeckt
      • Bescheinigung über den Pfandausfall bei ungenügender Deckung, realisierbar – nach Fälligkeitseintritt – durch Betreibung auf Pfändung

Unterschiedliche Handhabung von Grund- und Fahrnispfandrechten

  • Fahrnispfandrechte
    • Sowohl bei Papier- als auch bei Register-Schuldbrief
      • Bei Fahrnispfandrechten werden alle Pfandforderungen ausbezahlt, die fälligen und die nicht fälligen

Verwertung im Konkursverfahren

  • Gesetzliche Grundlagen
    • SchKG 197 ff.
    • SchKG 257 ff.
    • VZG
    • ZGB 813 – ZGB 819
  • Lastenverzeichnis
    • Lastenbereinigung im Rahmen des Kollokationsverfahrens (Lastenverzeichnis ist Bestandteil des Kollokationsplanes)
      • Dienstbarkeiten
      • Grundlasten
      • Vorgemerkte persönliche Rechte
      • Grundpfandrechte
    • Grundlage für den Triage-Entscheid
      • nicht fällige, zu überbindende Schulden
        • Grundpfandrecht lasten nach Zuschlag auf der Gant weiter auf dem Grundstück und gehen auf den Erwerber als neuen Schuldner über
      • fällige, nicht zu überbindende Schulden
        • Deckung der Pfandforderung aus dem Verwertungserlös und Löschung des Grundpfandrechts im Grundbuch
  • Steigerungsbedingungen
    • Erstellung durch das Konkursamt, ev. durch die a.a. Konkursverwaltung
    • Publikation von Steigerung und Steigerungsbedingungen
  • Gant
    • Konkursversteigerung des Pfandobjektes
    • Anmeldung zur Eintragung ins Grundbuch, Zug um Zug mit Rest-Zahlung Zuschlagspreis
  • Volle Deckung
    • Fällige, nicht zu überbindende Schuld
      • =   Überbindungssystem
      • Grundpfandgläubiger erhält seine Grundpfandforderung als Verwertungserlös ausbezahlt, ein allf. Überschuss steht der Konkursmasse (Allgemeine Masse) zu
    • Nicht fällige, zu überbindende Schuld
      • Der Grundpfandgläubiger erhält einen neuen Schuldner, den Erwerber des Pfandobjektes
  • Ungenügende Deckung, ev. keine Deckung
    • Keine Anwendbarkeit des betreibungsrechtlichen Deckungsprinzips
    • Fällige, nicht zu überbindende Schuld
      • Pfandrechtslöschung im Grundbuch und Löschung Pfandtitel
      • Auszahlung des betreffenden Verwertungsergebnisses an den bzw. die Grundpfandgläubiger
      • Nicht gedeckter Teil (Pfandausfall) nimmt in der 3. Konkursklasse am allf. Erlös der Allgemeinen Masse teil
    • Nicht fällige, zu überbindende Schuld
      • Pfandrechtsteillöschung im Grundbuch und Reduktion Titelsumme, soweit keine Deckung
      • Überbindung der Grundpfandforderung, soweit durch den Zuschlag gedeckt
      • Nicht gedeckter Teil (Pfandausfall) nimmt in der 3. Konkursklasse am allf. Erlös der Allgemeinen Masse teil

Handhabung der Fahrnispfandrechte (verpfändete Papier-Schuldbriefe und Register-Schuldbriefe)

Hinsichtlich verfaustpfändeter Papier-Schuldbriefe und ebensolcher Register-Schuldbriefe hat die Konkursverwaltung Entscheide zu treffen in:

  • Kollokationsplan
    • Zulassungsentscheid oder Nichtzulassung zur Faustpfandforderung und zum Faustpfandrecht am Papier-Schuldbrief bzw. am Register-Schuldbrief im Kollokationsplan (Teil „versicherte Forderungen“)
    • Pro memoria-Vermerk für allfälligen Pfandausfall (3. Konkursklasse)
  • Lastenverzeichnis
    • Entscheid zum Unterpfand (Grundpfandrecht) im Lastenverzeichnis, welches Bestandteil des Kollokationsplans bildet

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