Stockwerkeigentümerbeitragspfandrecht

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) hat gegenüber dem jeweiligen Stockwerkeigentümer ein mittelbares gesetzliches Pfandrecht:

  • Pfandobjekt
    • Stockwerkeinheit des säumigen Stockwerkeigentümers bzw. seines Rechtsnachfolgers
  • Pfandsumme
    • auf die letzten 3 Jahre entfallenden Beiträge [vgl. ZGB 712i]
  • Rang
    • Bestimmung der Pfandstelle nach dem Altersprioritätsprinzip
    • Im Eintragungszeitpunkt freie Pfandstelle
    • Keine Vorrangstellung der StWEG
  • Vorrangige Hypotheken
    • Deckung?
      • Die meisten StWE-Einheiten sind fremdfinanziert, so dass das ranglich nachgehende Stockwerkeigentümerbeitragspfandrecht im Verwertungsfalle nur eine geringe oder keine Deckung abwerfen kann
    • Pfandausfall
      • Der Pfandausfall ist auf alle übrigen Stockwerkeigentümer nach Massgabe ihrer Wertquoten bzw. Beitragsquoten aufzuteilen
  • Weitere Sicherheiten
  • Geltendmachung
    • Stockwerkeigentümerbeitragspfandrecht
      • Geltendmachung nach den Regeln für das Bauhandwerkerpfandrecht
      • Verwalter kann entweder über den ordentlichen Prozessweg vorgehen oder zur Rangsicherung die provisorische Eintragung des Pfandrechts anbegehren
      • Vgl. Bauhandwerkerpfandrecht | bauhandwerkerpfandrecht.ch
      • Beitragsforderung wird ab Pfandrechtsreintrag unverjährbar [vgl. ZGB 807]
    • Retentionsrecht
      • Präventiv: Einleitung der Betreibung auf Bezahlung der Beitrags- bzw. Vorschussforderung oder
      • Anhängigmachung des Begehrens um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses über die in der StWE-Einheit befindlichen Gegenstände beim zuständigen Betreibungsamt
      • Betreibung auf Pfandverwertung innert 10 Tagen nach Eingang des Retentionsverzeichnisses
        • Fristversäumnis führt zur Pfandentlassung der Retentionsgegenstände

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