Handänderung belastetes Grundstück

Bei der Handänderung des Unterpfandes (Veräusserung des pfandbelasteten Grundstücks) ist folgendes zu differenzieren:

Veräusserung des ganzen Unterpfandes

  • Erledigungsvarianten mit Bezug auf den Schuldbrief
    • Rückzahlung
      • Es gibt keinen Parteiwechsel
      • Die Schuld wird zurückbezahlt
      • Bei variablen Hypotheken auf den nächstmöglichen Termin
      • Bei Festhypotheken ausserordentlich auf den im Kreditvertrag oder mit der Bank nachträglich vereinbarten Termin
        • Vorfälligkeit
          • Bei ausserterminlicher Auflösung des Kreditverhältnisses muss der Veräusserer und bisherige Kreditschuldner der Bank eine sog. Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen
    • Schuldübernahme
      • Es wechseln folgende Parteien
        • Eigentümer und Schuldner
      • Der Schuldbrief im Grundpfandverhältnis verbleibt der Gläubigerin; ein Schuldbrief im Faustpfandverhältnis ist eigentumsmässig der Erwerber zu übertragen, obwohl das Pfandrecht am Faustpfandtitel beim Kreditgläubiger, der in der Person des Erwerbers einen neuen Schuldner erhält, verbleibt
      • Prozedere siehe oben, unter Schuldübernahme / Schuldnerwechsel
    • Ablösung
      • Es wechseln folgende Parteien
        • Eigentümer und Schuldner
        • Pfandgläubiger
      • Der Erwerber übernimmt den Hypothekarkredit des Veräusserers nicht; er begründet mit seiner Bank ein neues Hypothekarverhältnis, bei dem seine Bank diejenige des Veräusserers bezahlt und die Veräusserer-Bank der Erwerber-Bank den Schuldbrief herausgibt
  • Praxishinweise
    • Bei rückläufigen Hypothekarzinsen übernimmt der Erwerber die Schuld des Veräusserers nicht
    • Bei Festhypotheken nehmen die Banken regelmässig auf die mit dem Bankkunden vereinbarte Laufzeit eine gleichlaufende Refinanzierung vor, sodass in jedem Fall – auch bei gleichen oder gar besseren Konditionen – eine Zinsabrechnung auf das Endfälligkeitsdatum erfolgt

Veräusserung bloss eines Teils des Unterpfandes

  • Erledigungsvarianten
    • Pfandhaftverteilung auf die neuen mehreren Grundstücke (Erklärung des Verpfänders ist öffentlich zu beurkunden; für die Zustimmung des Gläubigers ist die Schriftform ausreichend) und Schuldübernahme mit Bezug auf Forderung und Grundpfandverhältnis des abgetrennten, zu veräussernden Grundstücksteils
    • Pfandentlassung des abgetrennten Grundstücksteils und Veräusserung als unbelastetes Grundstück
  • Praxishinweise
    • siehe oben

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