Kantonal-rechtliche Pfandrechte

Anwendungsfälle kantonal-rechtlicher Grundpfandrechte

Der Vorbehalt zugunsten des kantonalen Rechts in ZGB 836 für unmittelbare gesetzliche Grundpfandrechte zielt auf

  • drei Arten öffentlich-rechtlicher Abgaben und ihre Steuerarten
    • Steuern
      • Grundsteuern
        • Grundstückgewinnsteuer
        • Handänderungssteuer
        • Liegenschaftensteuer
      • Allgemeine Steuern, sofern und soweit Grundstücke betreffen
        • Vermögenssteuern
        • Erbschafts- und Schenkungssteuern
    • Gebühren
      • Handänderungsgebühren
      • Kehrichtabfuhrgebühren
    • Beiträge
      • Trottoirbeiträge
      • Quartierplanbeiträge
      • Beiträge für Amtliche Grenzbereinigungen
      • Beiträge für Be- und Entwässerung grösserer Flächen
      • Beiträge für polizeiliche Massnahmen

Kantonale unmittelbare gesetzliche Grundpfandrechte am Beispiel des Kantons Zürich

  • Brandassekuranzbeiträge
  • Bauliche Anordnungen der Feuerpolizei
  • Gewässerkorrektion
  • Rebfonds
  • Grundsteuern
  • Strassen- und Trottoirbeiträge
  • Kosten von Meliorationen
  • Vgl. EGzZGB ZH 194

Kantonale mittelbare gesetzliche Grundpfandrechte am Beispiel des Kantons Zürich

  • Beiträge für Be- und Entwässerung grösserer Flächen
  • Beiträge für amtliche Grenzbereinigungen
  • Beiträge für Quartierpläne
  • Beiträge für polizeiliche Massnahmen
  • Vgl. EGzZGB ZH 197

Voraussetzungen

Kantonal-rechtliche Grundpfandrechte sind an bestimmte Voraussetzungen gebunden:

  • Sachzusammenhang zum betreffenden Grundstück
    • Kein Grundpfandrecht für
      • Sozialleistungen [vgl. JdT 1961 1 S. 501]
      • Steuern aus Arbeitserwerb
      • Steuern aus dem Aktienkapital
      • Kapitalsteuer einer Immobilienaktiengesellschaft mit einem Grundstück als einzigem Aktivposten [vgl. BGE 110 II 236 ff.]
    • Vgl. auch ZBGR 42 (1961) Nr. 14 S. 105
  • Zu belastendes Pfandobjekt
    • Grundstück, inkl. Zugehör
    • Keine Wirkungserstreckung auf Mobilien [vgl. BGE 100 Ia 354 ff.]
  • Ausgestaltung als Grundpfandverschreibung [vgl. ZGB 836]
    • Vide Grundpfandverschreibung
    • Vgl. auch BGE 100 Ia 354
  • Pfandbetrag
    • Die Kantone sind frei, die ganze Summe als pfandberechtigt zuzulassen oder das Pfandrecht betraglich zu beschränken
  • Rang
    • Kantone bestimmen die Rangierungsregeln frei
      • zB Vorrang gegenüber allen vertraglichen Pfandrechten
    • zB Kanton Zürich [vgl. EGzZGB 194 – 197]
      • zwar mittelbares gesetzliches Pfandrecht
      • aber
        • keine vertragliche Beschränkung
        • Vorrang gegenüber allen Pfandrechten
      • Hauptanwendungsfall
        • Grundsteuerpfandrecht [vgl. StG ZH 157]

Gefahren der Ausnahme vom Eintragungs- und Publizitätsprinzips

Der Verzicht des Gesetzgebers auf das (sofortige) Eintragungs- und Publizitätsprinzips birgt Gefahren für:

  • Pfandgläubiger
    • gegenwärtige und künftige Grundpfandgläubiger
  • Grundstückskäufer
    • Vgl. ZR 77 Nr. 115 = ZBGR (197) Nr. 1 S. 23 ff.
    • Erwerber sollten zur Sicherstellung der mutmasslichen Grundstückgewinnsteuer vom Veräusserer eine Barrücklage beim zuständigen Steueramt bzw. die Eröffnung und Äufnung eines Sperrkontos bzw. Sperrdepots verlangen
    • Vgl. hiezu www.grundsteuern.ch 

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